Nujno branje za bodoče kupce nepremičnin: razkrivamo cene sklenjenih poslov in kje jih lahko preverite

Cene nepremičnin letijo v nebo. Če spremljate oglaševane cene, se zdi, da so vsak mesec višje. A oglaševane cene ne povedo, po kakšnih cenah se posli dejansko sklepajo. Pravzaprav lahko rečemo, da je oglaševana cena izražena želja prodajalca (ali nepremičninskega posrednika, ki si v odvisnosti od tega zneska odmeri provizijo), končna cena pa je odvisna od kompromisa s kupcem: koliko je za nepremičnino pripravljen odšteti in ali je za takšno ceno prodajalec pripravljen nepremičnino prodati. Navadno se najdeta nekje vmes. Nepremičninski posredniki ugotavljajo, da je danes razlika med oglaševano in dejansko prodajno ceno od pet do deset odstotkov. Seveda je mogoča tudi večja (pa tudi manjša) razlika, zato se zagotovo izplača pogajati.

Po kakšnih cenah se sklepajo dejanski posli, je mogoče videti iz javno dostopne spletne evidence Geodetske uprave Republike Slovenije (Gurs), ki se imenuje Evidenca trga nepremičnin (ETN). Uporabniku razkrije osnovne informacije o poslih, ki so bili sklenjeni v tekočem in predhodnem koledarskem letu. Trenutno so na voljo podatki za leti 2020 in 2021. »Tako zbrani podatki so bili v prvi vrsti namenjeni množičnemu vrednotenju nepremičnin. Sčasoma je njihova uporaba ta namen prerasla, zato se danes uporabljajo tudi za izvajanje raznih statistik, analiz in raziskav trga, kot tudi informiranju strokovne in širše javnosti,« o podatkih v ETN navajajo na državnih spletnih straneh.

Svarilo nepremičninskih posrednikov

Podatki o sklenjenih kupoprodajnih poslih so v ETN vpisani tako, kot so jih podali prodajalci. Tudi zato nepremičninski posredniki (ali nepremičninske agencije) potencialne kupce pri sklicevanju na aplikacijo Gursa radi opozorijo, da takšne evidence niso zanesljive. Praviloma tem besedam sledi pojasnilo, da nekateri iz cene stanovanja izvzamejo pohištvo, posledično je pogodbena cena za stanovanje nižja, pa tudi, da se nekateri s kupci dogovorijo za navajanje nižjih prodajnih cen v prodajni pogodbi, da bi se izognili plačilu dela davkov. Takšno početje seveda pomeni oškodovanje države, pravzaprav vseh državljanov, (pravne in finančne) posledice, če jih dobijo, pa so verjetno vsem dobro znane. Potem je tu še problematika aktualnosti zabeleženih cen.

Osveževanje podatkov

V aplikacijo ETN podatke o kupoprodajnih poslih javljajo Finančna uprava RS (Furs), prodajalci za posle, za katere je bil obračunan DDV, stečajni upravitelji in sodišča. Vprašanje na mestu pa je, kako aktualni so ti podatki? Prej smo omenili, da v njej najdemo podatke za leti 2020 in 2021. A podatek, koliko je stala nepremičnina januarja lani, nam ni preveč uporaben. Zanima nas, koliko podobna nepremičnina stane danes. Tega podatka v ETN ne boste našli, boste pa dobili najboljši in najbližji približek, saj podatki v njihovo bazo kapljajo z zamikom. Izbrskali smo, da o posameznih kupoprodajnih pravnih poslih zavezanci poročajo mesečno do 15. dne v mesecu, ki sledi mesecu, v katerem je bil posel sklenjen. Izjema je le finančna uprava, ki je dolžna sporočati do 15. dne v mesecu po mesecu, v katerem je prejela napoved za odmero davka na promet nepremičnin (vložiti jo je treba v 15 dneh po nastanku davčne obveznosti). To pomeni, da prihaja do manjšega zamika objave podatkov. Ne glede na to, daje aplikacija uporabniku vsaj približen vpogled v trenutne razmere na trgu nepremičnin.

Kako do aplikacije Evidenca trga nepremičnin

Gursova spletna aplikacija se nahaja na spletnem naslovu http://prostor3.gov.si/ETN-JV/. Iskanje po njej je uporabniku nekoliko manj prijazno, saj ni mogoče iskati denimo po naslovu. Tako nas ob vstopu na spletno stran pozdravi zemljevid Slovenije, na levi strani zaslona pa se nahaja glavni meni, prek katerega aplikaciji sporočite, katero obdobje vas zanima in kaj pravzaprav iščete (po izbiri pritisnite gumb Osveži, ki se nahaja pod menijem). Nepremičnine so ločene glede na:

• dele stavb: hiše, stanovanja, parkirni prostori, garaže, pisarniški prostori, lokali in drugo, in
• zemljišča: od takšnih, na katerih je mogoče graditi, do neuporabnih zemljišč.

Ko si nastavite filter v glavnem meniju – mi smo si izbrali stanovanja –, je čas za igranje z zemljevidom. Zakaj igranje? Ker morate poiskati svojo mikrolokacijo. To lahko storite na dva načina. Prvi je s pritiskanjem gumba, na katerem je narisana lupa, ki ima smiselno v leči narisan plus (nahaja se v meniju v skrajnem levem kotu zemljevida) in premikanje zemljevida levo, desno, gor in dol. Druga možnost je, da si v glavi predstavljate, kje se vaša lokacija nahaja, nato kliknete z miško malenkost stran od nje, še vedno držite miškino tipko, potegnete čez lokacijo, kjer mislite, da se izbrana nepremičnina nahaja, nato tipko na miški izpustite. Zemljevid se vam bo povečal. Postopek ponavljajte, dokler se vam na zemljevidu ne izrišejo modrikasti krogci in podroben zemljevid, ki prikazuje tudi stavbe. Kot ste verjetno že sklepali, krogci predstavljajo sklenjene posle.

Podrobnosti o posameznih poslih lahko vidite prek menija Kupoprodajni posli – premaknite se na jeziček Filtrirani posli, ki se nahaja na levi strani, ob zemljevidu. A tu so posli zgolj našteti, zato je veliko bolj praktična druga možnost, to je preprosto klikanje po krogcih na zemljevidu, saj tako najbolj enostavno zadenete želeno lokacijo. A še preden začnete klikati, v meniju zemljevida (skrajno levo zgoraj na zemljevidu) izberite kurzor z vprašajem (ko je izbran, sveti rumeno, kar je razvidno tudi iz zgornje slike). 

S klikom na posamezni posel (krogec) na zemljevidu ta postane rdeč, v meniju s kupoprodajnimi posli (na levi strani ekrana ob zemljevidu) pa se odpre razdelek Izbrani posli. Če je bilo na izbrani lokaciji sklenjenih več poslov, se izpišejo tudi pogodbene cene tistih v neposedni bližini. S klikom na posamezno pogodbeno ceno, ki je izpisana z roza barvo, vam razkrije podrobnosti: kdaj je bil prodajni posel sklenjen, lokacijo nepremičnine (kraj), velikost nepremičnine, leto izgradnje, parkirni prostor in druge zadeve. Naslov, pa tudi kdo so podpisniki pogodbe, ni razkrit, je pa mogoče glede na letnico in prikazano lokacijo precej natančno določiti, za katero stavbo gre.

Konkretni posli z rabljenimi nepremičninami

Obstaja še drugi način, kako priti do podatkov o realiziranih cenah prodanih nepremičnin, vendar je še nekoliko bolj zapleten. Je pa zato precej bolj podroben (z nekaj triki pridemo do natančnega naslova, tudi številke stanovanja). Tokrat se ne bomo spuščali v podrobnosti o tem (se bomo pa v prihodnosti), smo pa zato za vas izbrskali 20 naključno izbranih sklenjenih poslov z rabljenimi nepremičninami v Ljubljani letos in to s konkretnimi naslovi.

Najcenejši kvadratni meter rabljenega stanovanja iz našega naključnega izbora se začne pri slabih 2300 evrih, najdražji pa je stal prek 4000 evrov (povprečje za izbranih 20 nepremičnin znaša 2900 evrov za kvadratni meter). Pri tem moramo omeniti verjetno slabost evidence: kaj vse je všteto v površino stanovanja? Nekatere nepremičnine imajo v podatkih jasno navedene in ločene kleti, druge ne (seveda bi bilo mogoče, da so nekatere nepremičnine brez kleti, vendar bi bilo nekoliko nenavadno, da je takšnih toliko). Tako so po vsej verjetnosti ponekod upoštevane v celotni kvadraturi, drugje pač ne. Zakaj je to pomembno, je razvidno iz podatkov o najdražji nepremičnini, v našem primeru gre za tisto na Vilharjevi ulici. Če 92 bivalnim prištejemo še 12 kvadratnih metrov kleti in to površino delimo s prodajno ceno, znese cena za kvadratni meter 3654 evrov, namesto prej omenjenih več kot štiri tisoč. Če bi odšteli še parkirna mesta, bi bili kvadratni meter še cenejši.

Spletna aplikacija Evidenca trga nepremičnini ima nekaj slabosti, na katere ne moremo vplivati (kaj se dogovorita kupec in prodajalec, vesta najbolje sama), a je lahko odlično orodje za določanje vsaj približne tržne vrednosti. Seveda ni nujno, da vas ta pretirano zanima. Včasih smo tudi na račun sentimentalne vrednosti pripravljeni plačati več. Poskrbite le, da ne bo izpolnjevanje tovrstnih želja preseglo vse meje in vaše plačilne sposobnosti. Kje je ta, pa najbolje veste sami.

Priporočamo tudi: Kam je izginil nepremičninski bonton

Preberite še: Ko otrok postane ovira na poti do kredita

Morda vas zanima tudi: Z Mojco Žove o starodavnem načinu preganjanja negativnosti, ki je spet v modi