Prideš na ogled stanovanja, nepremičninski posrednik pa ti v podpis potisne pogodbo o posredovanju. Je to dovoljeno?

Nepremičnine so za Slovence še vedno ena bolj privlačnih naložb. Razlog verjetno tiči v tem, da jih mnogi smatrajo za relativno varno naložbo, sploh ko jih primerjamo z delnicami ali denimo z danes izredno popularnimi bitcoini, ki so visoko tvegana naložba (rasti in padci se lahko menjavajo iz ure v uro). Zadnji so tudi zgolj navidezni, jih ne moreš prijeti v roke, medtem ko je nepremičnina vendarle zgrajena iz opeke in (praviloma) ne bo propadla v trenutku, v primeru oddajanja pa bo vsak mesec nosila najemnino.

Številni tako danes svoje prihranke raje vložijo v nepremičnine, pri tem pa se pogosto srečajo z nepremičninskimi posredniki (če na najbolj znanem slovenskem nepremičninskem portalu preletite aktualne oglase stanovanj iz prestolnice, so tisti brez posredovanja v veliki manjšini). Mnogi lastniki nepremičnin se njihov storitev poslužujejo, ker prodaje niso vešči – ali pa se jim preprosto ne ljubi ukvarjati z administracijo ter željami in kritikami ljudmi –, dostikrat pa se izdatek za posredovanje prenese kar na kupca.

Kako je mogoče, da se naročnik storitve na koncu izogne strošku in ali je to sploh v skladu s pravili, smo se vprašali direktorja Zbornice za poslovanje z nepremičninami pri Gospodarski zbornici Slovenije Boštjanu Udoviču.

Kaj so naloge nepremičninskega posrednika in kako vem, kdo to je? Ga lahko najamem za nakup nepremičnine in ne le ob prodaji?

Položaj in obveznosti nepremičninskega posrednika so določene z Zakonom o nepremičninskem posredovanju (Uradni list RS, št. 72/06 – uradno prečiščeno besedilo, 49/11 in 47/19; ZNPosr). Nekatere naloge so obvezne in so tudi vključene v plačilo za posredovanje. Te so podrobneje določene v 2. točki drugega odstavka 15. člena ZNPosr:

• sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
• seznanjanje naročitelja in tretje osebe s tržnimi razmerji, ki so pomembna za določitev cene nepremičnine, vsebino predpisov, ki so pomembni za veljavno sklenitev pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami, višino davčnih obveznosti stranke in s cenami notarskih storitev;
• ugotavljanje pravnega stanja nepremičnine s pridobitvijo listin o nepremičnini (izpisek iz zemljiške knjige), pogodb (če nepremičnina še ni vpisana v zemljiško knjigo) in podobno;
  pisna opozorila, obvestila, potrdila;
• ogled nepremičnine po sklenitvi pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami;
• oglaševanje prodaje nepremičnine v sredstvih javnega obveščanja ali na drug način;
• seznanjanje naročitelja z nepremičnino in spravljanje v stik s tretjo osebo;
• prisotnost pri ogledu nepremičnine s strani naročitelja;
• ugotavljanje dejanskega stanja nepremičnine;
• seznanjanje naročitelja z ugotovljenim pravnim in dejanskim stanjem nepremičnine in zanesljivo opozarjanje na ugotovljene napake;
• telefonsko komuniciranje s strankami;
• sodelovanje pri pogajanjih za sklenitev posla.

Posrednik se lahko s stranko dogovori tudi za izvedbo drugih storitev, ki jih imenujemo dodatne storitve in se običajno plačajo posebej (npr. priprava pogodbe, organizacija cenitve nepremičnine, zastopanje v davčnem postopku, urejanje pravnega stanja nepremičnine, izdelava primopredajnega zapisnika, ipd.).

Posrednika lahko najamete tako pri prodaji kot nakupu, so pa njegove naloge v obeh primerih načeloma enake. V našem sistemu ima namreč posrednik poseben položaj (podobno tudi v drugih državah kontinentalne Evrope) in mora vedno ščititi interese obeh strank.

Kako preveriti, ali je nekdo res nepremičninski posrednik z ustrezno licenco? Pobrskajte po imeniku nepremičninskih posrednikov, ki ga vodi pristojno ministrstvo. Po trenutnih podatkih jih je v Sloveniji 2.389.

Koliko znaša provizija za njegovo delo? Je omejena in ali se po državi razlikuje njena višina?

Plačilo za posredovanje je z določbami ZNPosr (prvi oziroma drugi odstavek 5. člena) omejeno na 4 odstotke. Znotraj tega okvira pa je višina seveda odvisna od dogovora med naročiteljem in nepremičninsko družbo in seveda tudi od tržnih razmerij. Povprečna višina plačila za posredovanje se po državi minimalno razlikuje, čeprav ne razpolagamo s povsem zanesljivimi podatki.

Kdaj mi nepremičninski posrednik sme zaračunati provizijo? Je to, ko je posel sklenjen, že kdaj prej?

Po izrecni določbi prvega odstavka 25. člena ZNPosr nepremičninska družba pridobi pravico do plačila za posredovanje, ko je sklenjena pogodba, pri sklenitvi katere je posredovala.

Nekateri menijo, da če se prodajalec odloči nepremičnino prodajati prek nepremičninskega posrednika, je on dolžan tudi poravnati provizijo posrednika. Ali to drži?

Od spremembe ZNPosr v letu 2019 je to izrecno določeno v 5. členu. Od tedaj namreč nepremičninska družba plačila za posredovanje ne sme več razdeliti med obe stranki (tudi, če se strinjata) in ga mora vedno poravnati naročitelj. Moram pa opozoriti, da navedena prepoved ni najbolj smiselna, saj nepremičninski posrednik vedno, zaradi že zgoraj omenjenega posebnega položaja, določene storitve izvaja v korist obeh strank, oziroma so določene storitve izvedene praktično v izključno korist kupca (npr. pregled pravnega in dejanskega stanja). Številni zato opozarjajo, da bi morala biti delitev plačila za posredovanje celo obvezna. Takšno obveznost so v lanskem letu denimo uvedli tudi v Nemčiji (več informacij na  povezavi). Zaradi omenjene prepovedi se v praksi prodajalci pogosto odločijo, da od kupca namesto delnega plačila posredniku zahtevajo povrnitev drugih stroškov (npr. davka na promet nepremičnin).

 V nekaterih drugih sistemih (pretežno anglosaksonskih) zato ne poznajo posrednikov, ampak zgolj zastopnike. Vsaka stranka si v tem primeru izbere svojega zastopnika, ki ščiti zgolj njene interese. V teh primerih tudi ni težav z delitvijo plačila. 

Pri prodaji nepremičnine imamo na eni strani prodajalca, ki želi čim višjo ceno, na drugi strani kupca, ki bi želel čim nižjo in vmes nepremičninskega posrednika, katerega provizija je vezana na višino posla. V čigavi vlogi pravzaprav nepremičninski posrednik nastopa v poslu?

Kot sem že zgoraj pojasnil, je nepremičninski posrednik v slovenskem sistemu (pa tudi v večini drugih ureditev kontinentalnih evropskih držav) potisnjen v položaj, ko mora obvezno skrbeti za interese obeh strank. Dilema, ki jo omenjate, je ena od glavnih, ki jo ta položaj povzroča. V nekaterih drugih sistemih (pretežno anglosaksonskih) zato ne poznajo posrednikov, ampak zgolj zastopnike. Vsaka stranka si v tem primeru izbere svojega zastopnika, ki ščiti zgolj njene interese. V teh primerih tudi ni težav z delitvijo plačila. Je pa potem v praksi običajno tako, da v postopkih vsaka stranka sodeluje s svojim zastopnikom. Tudi naš ZNPosr sicer dopušča (v določbi drugega odstavka 20. člena), da posrednik ščiti zgolj interese naročitelja (v tem primeru deluje kot zastopnik in ne kot posrednik), vendar teh primerov v praksi ni veliko.

Nekateri nepremičninski posredniki potencialnim kupcem ob ogledu v podpis dajo potrdilo o ogledu. S tem večina nima težav. Nekateri pa jim potem potisnejo še pogodbo o posredovanju, češ da je to popolnoma normalen postopek, nekateri celo pogojujejo ogled nepremičnine s podpisom pogodbe o posredovanju. Je to skladno s kodeksom in drugimi pravili nepremičninskih posrednikov?

Potrdilo o ogledu je celo obvezno, saj mora imeti posrednik tudi za svojega naročitelja dokazilo o tem, da je bil ogled nepremičnine opravljen. V potrdilo o ogledu so običajno vneseni tudi morebitni pogoji prodajalca, s čimer se lahko nedvomno dokaže, da je bila tretja oseba (kupec) že vnaprej seznanjena s temi pogoji.

Običajno se pogodbo o posredovanju s tretjo osebo podpiše, če se ta z nepremičninsko družbo hkrati dogovori, da ji bo ta iskala tudi druge primerne nepremičnine.

Tudi sklenitev pogodbe o posredovanju s tretjo osebo načeloma ni prepovedano, nikakor pa ni dopustno, da bi bila stranka v to prisiljena, ali da bi bil ogled nepremičnine pogojen s podpisom pogodbe (takšen pogoj bi lahko postavil le prodajalec). Običajno se pogodbo o posredovanju s tretjo osebo podpiše, če se ta z nepremičninsko družbo hkrati dogovori, da ji bo ta iskala tudi druge primerne nepremičnine. V vsakem primeru pa mora biti stranka podrobno seznanjena z vsebino pogodbe.

Prav v spletnih oglasih nepremičnin, ki jih oglašujejo nepremičninski posredniki in nepremičninska podjetja, je precej pogosto zaslediti pripis: "Prodajalčev ponudbeni pogoj je, da kupec povrne del stroška prodaje v višini 2% pogodbene vrednosti + DDV." Zanima me, ali je to v skladu s kodeksom nepremičninskih posrednikov? 

Z omenjenim pogojem prodajalca načeloma ni nič narobe, če gre res za pogoj prodajalca. Težava bi bila le, če bi nepremičninska družba takšne pogoje določala sama oziroma mimo svojega naročitelja. V kolikor takšen pogoj izhaja iz pogodbe o posredovanju pa ga je nepremičninska družba dolžna upoštevati in je tudi prav, da ga navede že v oglasu, s čimer se izogne kasnejšim zapletom s tretjimi osebami. Tudi Tržni inšpektorat RS je v lanskem letu izvajal poglobljene preglede poslovanja nepremičninskih družb, pri čemer je bilo ugotovljeno, da so podobni pogoji prodajalcev (pojavlja se tudi pogoj prodajalca, da kupec prevzame plačilo davka na promet nepremičnin ali plačilo drugih storitev) stvar pogodbene svobode, prodajalec pa ima pravico takšne pogoje postavljati. V vsakem primeru pa so pogoji lahko vedno stvar pogajanj in se lahko ob sklenitvi posla prodajalec in kupec dogovorita tudi drugače.

Tudi sklepanje pogodb o posredovanju s tretjimi osebami je načeloma dopustno, kar izhaja tudi iz posebnega pojasnila Ministrstva za okolje in prostor iz leta 2019. Smo pa v okviru Združenja družb za nepremičninsko posredovanje že večkrat ugotovili, da je v nasprotju s Kodeksom dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami siljenje tretje osebe v podpis pogodbe o posredovanju. V praksi so se namreč dogajali primeri, ko je bila tretja osebe neposredno pred ogledom nepremičnine dobesedno prisiljena v podpis takšne pogodbe.

Po drugi strani pa bi bili lahko ogledi nepremičnin omejeni ali pogojeni, če gre za pogoje prodajalca oziroma naročnika, če torej ne gre za pogoj, ki bi ga postavila nepremičninska družba. 

Ne glede na navedeno pa moramo dodati, da je podpis izjave o spoštovanju določb Kodeksa dobrih poslovnih običajev v prometu z nepremičninami prostovoljen, združenje pa tudi nima na voljo posebnih sankcij v primeru kršitev. To še posebej velja v razmerju do nepremičninskih družb, ki izjave niso podpisale. Za nadzor nad zakonitostjo poslovanja nepremičninskih družb oziroma nad upoštevanjem določb Zakona o nepremičninskem posredovanju je pristojen Tržni inšpektorat RS, ki lahko ob tem izreče tudi ustrezne sankcije.

Ali so nepremičninski posredniki odškodninsko odgovorni pri posredovanju z nepremičninami? Je mogoče navesti morebiti kakšen primer?

Nepremičninski posredniki so seveda odgovorni za strokovno opravljeno storitev, ki jo morajo izvesti s skrbnostjo dobrega strokovnjaka, kar je precej visok strokovni standard. V ta namen (torej za kritje morebitne škode, ki bi utegnila nastati naročitelju ali tretji osebi s kršitvijo pogodbe o posredovanju v prometu z nepremičninami) mora imeti nepremičninska družba (v skladu z določbo 6. člena ZNPosr) tudi obvezno sklenjeno zavarovanje poklicne odgovornosti. To je tudi ena od pomembnih prednosti angažiranja nepremičninskega posrednika, saj stranke s tem bistveno zmanjšajo tveganja, katerim so v prometu z nepremičninami sicer izpostavljene.

Preberite še: Razmišljate o nakupu električnega vozila? Potem morate prebrati tole

Morda vas zanima tudi: Podedovala bom hišo brez gradbenega dovoljenja. Kako najbolj enostavno do papirjev?