Kupujete nepremičnino? Če oglaševane cene ne znižate za vsaj toliko, jo boste verjetno preplačali

Koronavirusna epidemija je nekaterim prinesla upanje, da se bodo cene nepremičnine znižale in da bodo do svojega doma prišli po (relativno) normalni ceni. A skoraj leto od začetka kroženja smrtonosne bolezni po Sloveniji se to ni zgodilo. Še več, nekateri imajo občutek, da se nepremičnine celo dražijo. Kaj se trenutno dogaja na nepremičninskem trgu in kaj nas čaka, smo se pogovarjali z nepremičninskim posrednikom Alenom Komićem iz ABC nepremičnin in Zoranom Đukićem, direktorjem nepremičninskega podjetja Stoja Trade.

Kako je epidemija vplivala na cene nepremičnin

Če ste v postopku nakupa nepremičnine, potem verjetno redno drsite skozi nepremičninske strani in pregledujete oglase. Če ste to počeli tudi pred epidemijo, ste zelo verjetno med tistimi, ki so prepričani, da je ponudbe manj, cene pa da so še višje. »Če vprašate kupce, generalno populacijo, boste slišali, da so cene zrasle. V mojem portfelju nepremičnin, kar prodajmo, cen nismo korigirali navzgor,« razlaga Alen Komić, ABC nepremičnine.

Po njegovi oceni so cene ostale na približno enaki ravni: »Ljudje so verjetno pričakovali padce, potem pa so zdaj malo presenečeni, da so cene ostale na nivojih, kjer so bile. Nižje niso, za nekatere nepremičnine, kjer je ponudba majhna, pa so res višje.« Pritrjuje tudi, da je ponudba trenutno precej omejena: »Po Ljubljani je ogromno nekih kupcev, ki bi želeli priti do stanovanja, a kaj ko stranki pogosto nimaš kaj veliko za ponuditi. Novih stanovanj ni, tiste novogradnje, ki so, so pa za večino populacije predrage. Kar je pa v starejših blokih – nekaj ponudbe je – tistih pravih stanovanj, kot rečemo 'za normalno ceno' pa ni.«

Zoran Đukić Iz Stoja Trade je na drugi strani zaznal nekoliko višje cene nepremičnin: »Epidemija je vplivala na dvig cen, na velike selitve, velike nakupe nepremičnin, zamenjavo za novejše, iz manjših stanovanj se selijo v večja, iz stanovanj pa v hiše. Ljudje so spoznali, da so lahko v primeru epidemije tudi celo leto zaprti.« V lov za dom so se v teh časih podali tudi najemniki, ki »so ugotovili, da niso prav nič zaščiteni in da morajo kljub epidemiji in nezmožnosti dela še vseeno plačevati najemnino. Kaj se je zgodilo: krediti so izredno ugodni, država je dala poroštva, pa šest mesecev odloga obrokov in si relativno varen, zaradi česar so mnogi najemniki šli v nakupe«.

Kdo danes kupuje nepremičnine

Đukić pravi, da imamo tiste, ki so šli iz najema v nakup in to brez denarja, ljudi, ki so si povečali standard, pa imajo denar, potem so tu še obrestne mere in inflacija, katere se bojimo in zaradi katerih so šli nekateri v nakupe. Enostavno se je vse poklopilo.« Komić se strinja, da so nekateri najemniki šli v nakupe zaradi ugodnejših kreditov (banke so začele med drugim v prihodke upoštevati tudi potne stroške), dodaja pa, da je verjetno nekaj ljudi svoje prihranke iz bank preneslo v nepremičnine, nekaj verjetno tudi na račun napovedanih ležarin na depozite (to pomeni, da banka zaračunava imeti prihranke na njihovem računu, navadno od nekega zneska naprej). Po oceni Đukića se ležarin ljudje s prihranki ne bojijo toliko kot inflacije: »Inflacija se računa na osnovnih potrebščinah, ne računa pa se na dragih dobrinah. Avti, denimo kakšen BMW serije 5, so se podražili. Inflacija je strašanska! Luksuz, če pogledamo, je nenormalna inflacija: Rolex vsako leto dražji za deset odstotkov, Chanel tudi. Ljudje masovno kupujejo nepremičnine, da zavarujejo svoje premoženje, saj so varna alternativa depozitom in hkrati neko varovalo pred inflacijo.«

Koliko stane kvadratni meter nepremičnine

V času finančne krize in obdobju po njej je bilo kvadratni meter nepremičnine v Ljubljani moč kupiti tudi za manj kot dva tisočaka. A ti časi so le še spomin. Rabljene nepremičnine v prestolnici se prodajajo tudi po 3000 evrov za kvadratni meter, novogradnje pa od okoli 3500 evrov dalje. »Mislim, da je 10 do 20 odstotkov razlike,« pravi Komić in dodaja, da so se je razlika med kvadratnim metrom nove in rabljene nepremičnine v času epidemije še zmanjšala.

»Če gledamo povprečno ceno rabljene nepremičnine, stane kvadratni meter v Ljubljani že skoraj 3000 evrov. Tako da, če gledamo naše projekte, novogradnje, so na okoli 3300 povprečne cene, kar je zelo ugodno v primerjavi z drugimi projekti, ki se vrtijo že tudi nad štiri tisoč evrov in še več za kvadratni meter,« ugotavlja Đukić. Dodaja: »Nekateri kupujejo novogradnje, ker so rabljena stanovanja včasih celo dražja od novih. Če pogledamo Trnovo, boste pri nas ceneje kupili novo stanovanje, kot v Trnovem rabljeno. Razlog je ta, da je pomanjkanje določenih nepremičnin na izjemnih lokacijah. Ko je na takšni lokaciji na prodaj eno stanovanje v celi soseski, je veliko več kupcev za tisto eno stanovanje in cena raste.«

Đukića smo prosili za komentar, kje je logika, da lastniki stanovanja v Situli prodajajo dražje od novogradenj, denimo od tiste, ki bo zrasla na Masarykovi v Ljubljani? Po njegovem mnenju zato, ker je »Situla nova stavba, stanovanje v njej pa lahko kupec kupi in se takoj vanj tudi vseli. Masarykova bo na voljo čez 20 mesecev. Ljudje so primorani v dražje nakupe, ker ni opcij na trgu rabljenih nepremičnin.«

Razlika med oglaševano in dejansko prodajno ceno

Ko smo že omenili oglaševane cene: kakšna je razlika med oglaševano ceno in tisto, po kateri je posel na koncu sklenjen. »Včasih, če rečeva 2017, je bila razlika tudi do 20 odstotkov. Če gledamo 2020 pa skoraj ni razlike. Zelo malo, predvsem zaradi večjega navala kupcev na majhno ponudbo,« odgovarja Đukić. Izkušnje Komića so takšne: »V povprečju od 5 do 10 odstotkov je cena nižja glede na oglaševano.« Seveda pa obstajajo tudi ljudje, ki ceno postavijo in od nje ne odstopajo.

Na koncu je vse odvisno od prodajalca, koliko je ceno pripravljen spustiti, in kupca, koliko je pripravljen za nepremičnino plačati. Brez kompromisa ni posla.  

Kaj nas čaka na trgu nepremičnin v prihodnosti

Glede na to, da so cene nepremičnin za slovenske razmere precej visoke, smo pri sogovornikoma preverili, kaj lahko pričakujemo na trgu nepremičnin v bodoče. Nekateri nam napovedujejo poslabšanje razmer, ko se izpojejo vladni ukrepi. Bi to lahko zatreslo trg nepremičnin?

»Glede na trenutno situacijo, kratkoročna napoved, velikih sprememb ne bo. Lahko bi se cene umirile in stagnirale na teh nivojih. Vsi projekti se sorazmerno dobro prodajajo. Tudi, če so dragi. Schumi je prodal več kot 60 odstotkov stanovanj, kjer je kvadratni meter od šest do sedem tisoč evrov. Vsi kar dobro prodajamo, ker banke financirajo,« napoveduje sogovornik iz Stoja Trade. Opomni še, da so ob tokratni krizi, ki je zdravstvena in ne finančna, kot je bila tista v 2007 in 2008, natisnili toliko denarja, da niti ne veš, kam ga dati: »To se pozna na borzah, na bitcoinu … Denarja je veliko, tako da padca cen ni pričakovati.«

Podobno tudi Komić, ki meni, da se bo stanje ohranilo: »Ko se bo zadeva stabilizirala, cene verjetno ne bodo šle gor, pa tudi pretirano ne dol. Najbolj bi na to, da bi cene padle, vplivalo povečanje ponudbe. Mislim, da bo v naslednjem letu situacija podobna kot je.«

Priporočamo tudi: Kam je izginil nepremičninski bonton

Preberite še: Ko otrok postane ovira na poti do kredita

Morda vas zanima tudi: Pridobivanje uporabnega dovoljenja - Katero dokumentacijo predložiti