Ko otrok postane ovira na poti do kredita

V Sloveniji znaša povprečna neto plača nekaj prek 1300 evrov neto. Si lahko s takšnim mesečnim zneskom zagotovite streho nad glavo (Slovenci pač raje kupujemo kot najemamo nepremičnine)? Če živite bolj na vzhodu države ali precej stran od večjih mest, imate precej dobre možnosti za to, saj so cene nepremičnin nižje. Če pa si želite stanovanjski problem reševati denimo v prestolnici (tudi v njeni okolici), si z eno celotno povprečno mesečno plačo ne morete privoščiti niti kvadratnega metra rabljene nepremičnine. Zanj, za tega enega, boste s povprečno plačo delali recimo dva meseca in pol, ponekod še več. Da o novogradnjah sploh ne govorimo, kjer kvadratni meter ponekod dosega celo pet in šest tisoč evrov.

Iz zadnjih razlogov je precej malo verjetno, da boste na začetku vaše kariere, če nimate dovolj premožnih staršev, ki bi vam (pomagali) financirali nakup nepremičnine, in nimate te sreče, da bi čez noč postali loto- ali kriptomilijonarji, razbili vašega prašička in iz njega nabrali za kupnino bodoče nepremičnine. Je pa precej bolj verjeten scenarij, da boste storili to, kar storijo mnogi Slovenci, posegli po posojilu, ki vas bo spremljal skozi precejšen del vašega življenja. Seveda pod pogojem, da zadovoljite pogoje banke in posojilo sploh lahko najamete. 

Kreditna sposobnost

Torej, če začnemo na začetku: ko kupujete nepremičnino, je prodajna cena jasna – je takšna, kot je dogovorjena med prodajalcem in kupcem. Pojavi pa se vprašanje, ali smo takšen nakup sposobni financirati. Zato še preden začnete s postopkom nakupa in podpisom pogodbe, preverite vašo kreditno sposobnost. Na voljo imate številne spletne izračune bank, ki vam bodo povedali, kako visoko posojilo lahko najamete in posledično kakšno nepremičnino si lahko privoščite. Utegne se zgoditi, da vas rezultat preseneti, saj so se v zadnjem letu pravila zadolževanja nekoliko spremenila. Poleg vaše neto plače, ki pravzaprav bistveno vpliva na kreditno sposobnost (ob predpostavki, da nimate drugih obveznosti, pa tudi ročnosti kredita ne smemo zanemariti, vendar naj ob tem omenimo, da vas bo z daljšanjem te posojilo tudi več stalo), so tu še novejša pravila, ki so tistim z otroki posojila naredila še težje dostopna.

To pomeni, da je mladim, ki se relativno zgodaj odločijo za otroke, pot do lastnega doma še bolj oddaljena. Zakaj? Ker vam bo prvi otrok najvišjo kreditno sposobnost znižal za 237 evrov, drugi pa še enkrat toliko. Znesek se sicer med starši na srečo deli na pol.

Minimalna plača in kredit

Redno se po forumih pojavlja vprašanje, ali sem kreditno sposoben, če prejemam minimalno plačo? Odvisno, katero banko vprašate. »Če nekdo prejema zgolj minimalno plačo, najem kredita ni možen,« pojasnjujejo z NKBM. Podobno tudi pri Unicredit Bank, medtem pa Delavska hranilnica sporoča: »Ne glede na višino dohodka, mora potrošniku po plačilu vseh obrokov iz naslova kreditnih pogodb vsak mesec ostati najmanj znesek v višini 76 odstotkov minimalne bruto plače, kot jo določa zakon, ki opredeljuje minimalno plačo.«

Kreditno sposobnost prvi otrok zniža za 237 evrov, drugi še za enkrat toliko.

Z minimalno plačo je posojilo mogoče najeti pri SKB banki: »Kredit lahko najame tudi nekdo z minimalno plačo (778,42 evra), saj se mu h kreditni sposobnosti lahko prištejejo še nekateri prihodki iz dela (nadomestilo za prehrano in prevoz na delo, regres, božičnica …).« Opozarjajo pa, da je v tem trenutku dodatna težava zadnji dvig minimalne plače, ki mora posojilojemalcu ostati, medtem ko se povprečje prejemkov računa za 12 mesecev nazaj, ko je bila minimalna plača nižja. Dodatno kreditno sposobno znižujejo še druge vzdrževane osebe: »V primeru, da kreditojemalec vzdržuje še druge osebe (npr. otroke, nezaposlenega partnerja …), pa je najem kredita z minimalno plačo skoraj nemogoč, saj znaša znesek, ki mora kreditojemalcu ostati poleg predpisane minimalne plače za vzdrževanega otroka do 18 let 237,29 evrov za otroka.« Tudi pri NLB ga boste dobili: »Višina kredita je odvisna predvsem od višine prihodka kreditojemalca v preteklih 12-ih mesecih, števila vzdrževanih družinskih članov, višine življenjskih stroškov in obstoječih mesečnih obveznosti, seveda pa tudi od ročnosti kredita in vrste zavarovanja. V izračun kreditne sposobnosti upoštevamo poleg neto plače tudi prehrano, del prevoza, regres in vračilo dohodnine. Zaradi navedenega lahko kredit najame tudi nekdo z minimalno neto plačo, vendar je znesek kredita tudi v tem primeru odvisen od zgoraj navedenih dejavnikov.«

Poleg prej omenjenih (plača, otroci oziroma vzdrževane osebe), kreditno sposobnost znižujejo tudi drugi najeti krediti, lizingi in morebitne obveznosti. Če s(m)o torej ugotovili, da zaslužimo dovolj, da bomo posojilo z izbrano ročnostjo lahko odplačevali, nas načeloma čaka naslednja stopnička: lastna udeležba.

Koliko lastnih sredstev potrebujem?

Za nakup nepremičnine boste (načeloma) morali imeti nekaj prihrankov. Po naših izkušnjah se ta odstotek najbolj pogosto giblje pri okoli 20 odstotkih. A to ni pravilo. Znani so nam primeri, ko se je bilo mogoče dogovoriti tudi za 100-odstotno financiranje, in sicer s kombiniranjem različnih posojil različnih ročnosti. Temu pritrjujejo tudi pri Delavski hranilnici, kjer pravijo »Lastna sredstva niso nujni pogoj za odobritev kredita, je pa priporočljivo, da jih potrošnik ima.« Sicer pa pri njih praviloma financirajo do 80 odstotkov vrednosti stanovanjske nepremičnine. Podobno tudi NLB: »Priporočena lastna sredstva pri najemu hipotekarnega kredita so do višine 20 odstotkov vrednosti nepremičnine, ki je predmet nakupa/gradnje, glede na kreditojemalčevo finančno preteklost pa smo v banki vedno pripravljeni stopiti tudi bližje. Če kreditojemalec ponudi v zavarovanje obstoječo nepremičnino (višje vrednosti) ali se odloči za kombinacijo kreditov, se lahko financira tudi do 100 odstotkov investicije. Kombinacija kreditov (stanovanjski in hipotekarni) je možna samo v primeru, da ima kreditojemalec dovolj kreditne sposobnosti.« 

Koliko lastnih sredstev pa zahtevajo druge banke? »Navadno vsaj 20 odstotkov, je pa to sicer predmet individualne obravnave, saj je višina financiranja odvisna od ocenjene vrednosti zastavljene nepremičnine (ugotavlja se na podlagi uradne cenitve) in ne od nakupne vrednosti nepremičnine,« pravijo pri Unicredit Bank. SKB banka ima nekoliko nižji odstotek lastne udeležbe: »Priporoča se, da ima kreditojemalec ob nakupu sam ali skupaj s partnerjem na voljo vsaj 10 odstotkov lastnih sredstev,« medtem pa v NKBM od kupcev pri stanovanjskem kreditu zahtevajo lastno udeležbo v višini 25 odstotkov investicije.

Za nepremičnino je čisto običajna lastna udeležba, navadno v višini blizu 20 odstotkov (odkloni so navzgor in navzdol), a nekatere banke ponujajo tudi 100-odstotno financiranje nakupa nepremičnine.

Preden se odločite za določeno banko je smiselna taktika najprej zbrati nekaj ponudb v spletnih izračunih bank, ki jih ima večina, na podlagi teh pa si izbrati dve ali tri najbolj ugodne, kjer si skušate izboriti še ugodnejše pogoje (s protiponudbo in podobno). A pozor: kako vem, katera banka je najbolj ugodna? Pri tem naj vas nikar ne vodi višina anuitete (mesečni obrok posojila), saj to nikakor ni garancija, da bo posojilo na koncu tudi cenejše. Pozorni morate biti na efektivno obrestno mero (EOM), ki poleg dogovorjene obrestne mere vsebuje še stroške posojila, zatorej ponudbe različnih bank venomer primerjajte po njej.

Ponudbe posojil vedno primerjajte po efektivni obrestni meri (EOM), saj ta vsebuje tudi stroške posojila.

Pogoji bank niso vklesani v kamen, meje pa so pogosto upogljive. Tudi višina obrestnih mer. Morebiti se vam v tistem trenutku ne bo zdelo prav veliko in nevredno pogajanj, a tista desetinka odstotne točke (ali polovica te) bo skozi leta na kupčku pustila (ali z njega vzela, če se ne boste pogajali) kar nekaj evrov. Vsekakor stara ljudska modrost zrno na zrno pogača, kamen na kamen palača velja, zato se ravnajte po njej.

Se bodo posojila dražila?

Pri najemu posojila je vedno dilema, ali ga vzeti s spremenljivo ali fiksno obrestno mero (nekatere banke ponujajo tudi kombinirane produkte, v spodnjem okvirju primerjamo osnovna tipa posojil). Referenčna obrestna mera Euribor je danes resda nizka, zato je zadolževanje s spremenljivo obrestno mero razmeroma poceni. A to ne pomeni, da bo takšna tudi čez 10 let, medtem ko stanovanjska posojila najemamo za 20- in 30-letna obdobja. Zato tisti, ki niso pripravljeni prevzeti tveganja, raje posežejo po posojilu s fiksno obrestno mero, saj te višanje obrestnih mer ne more preseneti. Da bi vam nekoliko olajšali zadevo, smo na bankah preverili, kaj nas na področju obrestnih mer čaka v prihodnjih petih letih.

»Pričakuje se, da se bo obdobje nizkih obrestnih mer nadaljevalo, kar pomeni da bodo referenčne obrestne mere Euribor stagnirale ali pa se bodo dodatno znižale. Banke oblikujemo obrestno politiko glede na razmere na trgu ter v skladu z lastno strategijo in poslovnimi načrti. Od tega so odvisne tudi posojilne obrestne mere posameznih bank. Kot že navedeno, je v evroobmočju obdobje nizkih obrestnih mer, ki bi se naj po pričakovanjih udeležencev trga nadaljevalo do sprememb v gospodarskem okolju ter monetarni politiki ECB,« pravijo v NKBM.

V tem trenutku je tvegano najemati kredit s spremenljivo obrestno mero, saj bi se anuiteta takšnega kredita znala v prihodnosti tudi občutno povišati.

SKB banka opozarja: »Obrestne mere stanovanjskih kreditov (fiksna ali pribitek na referenčno) se znižujejo in to kar občutno, ko pa govorimo o referenčno obrestni meri, ki se uporablja pri kreditih s spremenljivo obrestno mero, govorimo o Euriborju. Ta je že kar nekaj let negativen in se trenutno ne spreminja. Kam in s kakšno dinamiko se bo Euribor gibal v naslednjih letih se nihče ne drzne napovedati. Na vsak način pa je v tem trenutku tvegano najemati kredit s spremenljivo obrestno mero, saj bi se anuiteta takšnega kredita znala v prihodnosti tudi občutno povišati.«

Pričakuje se, da bo Euribor v naslednjih nekaj letih ostal v negativnem območju.

»Obrestne zamenjave za navedene ročnosti so še vedno globoko v negativnem območju, tako da pričakujemo, da bo povprečna vrednost Euriborja v naslednjih letih ostala negativna,« menijo pri Delavski hranilnici. Podobno tudi v NLB: »Tržna pričakovanja so ob trenutni razmerah in spreminjajočih se pričakovanjih glede makro kazalnikov sicer zanihala, kljub temu pa trg na podlagi krivulje donosov še vedno pričakuje, da bo Euribor v naslednjih nekaj letih ostal v negativnem območju.«

Kaj pa še bolj dolgoročno? Steklene krogle nimamo, pa tudi banke ne. Zato glede tega vprašanja zaključujemo z odgovorom NKBM: »Napoved obrestnih mer, zlasti z ročnostjo, ki je relevantna za stanovanjska posojila, s stopnjo zanesljivosti, ki bi bila ustrezna, ni izvedljivo.«

Preberite še: Prideš na ogled stanovanja, nepremičninski posrednik pa ti v podpis potisne pogodbo o posredovanju. Je to dovoljeno?

Morda vas zanima tudi: Carica Urška, ki dela čudežne prenove doma #intervju